返還頭期款等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 107年度基簡字第14號原 告 林秀珍被 告 許翔迪被 告 施文章上列當事人間請求返還頭期款等事件，本院於民國107 年3 月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣參仟捌佰陸拾元由原告負擔。 事實及理由一、程序方面： 按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第 262 條第1 項、第2 項定有明文。本件原告起訴時，係將許 翔迪、施文章及第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經 公司）均列為被告，聲明：「1.被告三人應返還原告新臺幣 （下同）355,000 元。2.訴訟費用由被告負擔。」嗣於民國 107 年2 月7 日言詞辯論期日以言詞撤回對於被告第一建經 公司之起訴（本院卷第69頁），因前述公司並未到庭而尚未 為本案言詞辯論，無庸得前述公司同意，原告之撤回已發生 效力，本院應僅就被告許翔迪、施文章之部分為審理判決。 原告於前述言詞辯論期日，已將聲明第一項更正為：「被告 許翔迪應給付原告55,000元。2.被告施文章應給付原告300, 000元。 」並未變動聲明請求之金額，僅係使聲明更為明確 ，於法應予准許。二、原告起訴主張： ㈠原告於104 年7 月6 日透過房屋仲介帶看兩間房屋，被告許 翔迪係仲介人員，帶原告看被告施文章所有地址基隆市○○ 街000 ○00號6 樓（位於巴塞隆納社區內）之房屋（下稱系 爭房屋）。被告許翔迪表示系爭房屋可安裝天然瓦斯，原告 信賴對方，因而在104 年7 月17日與被告施文章會面並簽立 買賣契約書。簽訂契約後，被告許翔迪又改稱系爭房屋不能 安裝天然瓦斯，系爭房屋雖是套房，但因與系爭房屋同一棟 之其他房屋可安裝天然瓦斯，只是很麻煩，原告願自費花錢 安裝天然瓦斯，但最後發現根本無法安裝。原告於簽約當天 有給付仲介費55,000元給被告許翔迪，被告許翔迪並無完成 仲介工作，故要求被告許翔迪退還55,000元。又原告在 104 年7 月17日與被告施文章簽約時有交付現金頭期款30萬元，(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 應已存入履約保證專戶。原告於104 年7 月21日湊齊第二期 款 100萬元準備付款完稅，但因天然瓦斯問題，多次與被告 協商，被告均置之不理，且原告照顧生病之弟弟，十分忙累 ，故遲未給付該 100萬元。被告施文章嗣後將系爭房屋改賣 給他人且過戶完畢，卻扣著原告的30萬元不還，並透過第一 建經公司沒收原告的30萬元。系爭房屋既已另賣他人，被告 施文章自應返還30萬元予原告。 ㈡原告與被告施文章簽約時，並未要求系爭房屋一定要可以安 裝天然瓦斯，復未要求贈送天然瓦斯，所簽不動產買賣契約 書亦未註明「買方要求系爭房屋必須可裝天然瓦斯，否則不 願購買」，但系爭契約有寫「附贈天然瓦斯」，原告主張得 以系爭房屋無天然瓦斯為由而拒絕付款，原告認為買賣雙方 簽立之買賣契約是一整本，記載「附贈天然瓦斯」之草約僅 係其中一部分，故成交價並非草約所載 350萬元，而是 275 萬元。兩造簽約所附的房屋現況說明書有註明無天然瓦斯， 當時房屋現場確實沒有天然瓦斯，但被告許翔迪說原告可以 自己安裝，原告有找天然瓦斯欣隆公司派人來看，當天原告 不在場，是地政士周惠珠在場，周惠珠事後告訴原告，欣隆 公司表示無法安裝天然瓦斯。 ㈢並聲明： 1.被告許翔迪應給付原告55,000元。 2.被告施文章應給付原告300,000元。 3.訴訟費用由被告負擔。三、被告二人之答辯及聲明： ㈠被告許翔迪部分： 伊帶原告看屋時，是帶著資料向原告介紹，當時書面資料上 天然瓦斯的欄位是勾有，但現場看屋時沒有天然瓦斯，伊有 當場跟原告說明這房屋沒有天然瓦斯，並在資料上更正為勾 沒有，原告當時問伊，系爭房屋可否安裝天然瓦斯，因為就 伊所知，巴塞隆納社區內有的房屋是可以裝天然瓦斯的，故 伊說伊可以問問看，但原告當時並沒有強調房屋一定要可以 裝天然瓦斯她才要購買。伊在房屋現場把斡旋單拿給原告， 讓原告看清楚後，原告才填寫斡旋單，伊有跟原告確認是否 確實願意購買系爭房屋，因為斡旋單的條件，若屋主同意， 買方就必須購買，原告當下表示願意買，所以有寫斡旋單。 之後房屋順利成交，買賣雙方在仁一路247 號仲介公司處見 面並簽約，若買方當時有強調系爭房屋必須可以裝天然瓦斯 才願意購買，伊會在買賣契約的特約事項欄特別記載，當時 買賣雙方簽訂的買賣契約書，關於賣方附贈買方的項目裡並 無天然瓦斯這一項。104 年7 月17日簽約當天，原告有支付(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 簽約金30萬元，依照買賣契約，買方應在104 年7 月21日支 付第二期款 100萬元，104 年7 月21日屆期，原告沒有支付 ，伊以電話聯絡原告，請原告支付款項，原告說她的小姑在 這個社區也有買屋，覺得自己買貴了，就不願支付款項，伊 公司在104 年8 月7 日有書面通知原告繼續支付上述 100萬 元，但原告未依約履行，期間原告來電表示想申裝天然瓦斯 ，伊也有幫忙去問可否安裝天然瓦斯，天然瓦斯公司有派人 來看，表示若要安裝則須裝明管，原告覺得不能接受，就不 願意付錢，也不想買了，後續伊有持續溝通，原告要求伊用 仲介費55,000元補貼買方日後要裝天然瓦斯之花費，公司有 表示願意協商，但後來就聯絡不上原告，因賣方遲遲未收到 款項，賣方有表示希望按照合約執行，伊通知履約保證公司 即第一建經公司，第一建經公司也有再試著跟原告聯絡，仍 聯絡不上，故伊後來有提供賣方的帳號供第一建經公司匯入 違約金。第一建經公司後來有將30萬元匯入被告施文章帳戶 ，伊也確實已受領仲介費用55,000元。 ㈡被告施文章部分： 伊當初想賣掉系爭房屋，是因為配偶許玉得肺癌，需要用錢 ，簽約後，原告遲遲不肯付款，導致配偶錯失治療黃金時機 。系爭房屋是套房，不能裝天然瓦斯，也不能裝排油煙機， 伊出售房屋時並無欺騙原告。原告本來確實有要購買房屋， 但簽約後，原告覺得買貴了，就故意找碴，買賣合約不是簽 假的，倘原告堅持若無法裝天然瓦斯就不願購買，原告當時 可以不簽約，則原告又為何要簽約及付簽約金。履約公司後 來是匯款24萬餘元給伊，伊嗣後再出售系爭房屋予他人，但 已錯失配偶治療黃金時機。 ㈢被告二人均聲明： 1.原告之訴駁回。 2.訴訟費用由原告負擔。四、本院得心證之理由： ㈠查原告透過「臺灣房屋」（晨智不動產仲介經紀有限公司， 下稱晨智公司）所屬仲介人員即被告許翔迪之居間仲介，於 104 年7 月17日與被告施文章簽立不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約），購買被告施文章所有建物門牌基隆市○○ 區○○街000 ○00號6 樓房屋及坐落之基地（下稱系爭房地 ），雙方約定買賣總價金為 275萬元，第一期款（簽約款） 為30萬元，第二期款（備證用印款）為 100萬元，第三期款 （完稅款）為 145萬元，原告於簽約當天交付現金30萬元作 為簽約款，匯入第一建經公司提供之價金信託履約保證專戶 （下稱履保專戶），且於簽約當天給付55,000元仲介費用；(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 依據系爭買賣契約，原告本應於104 年7 月21日將第二期款 100 萬元匯入上開履保專戶，惟原告屆期並未給付，原告曾 受被告施文章、第一建經公司分別以存證信函定期催告，仍 未給付前述 100萬元，被告施文章遂以存證信函向原告表明 解除系爭買賣契約，第一建經公司嗣後將原告交付之30萬元 於扣除相關費用後匯入被告施文章之帳戶，而被告施文章另 於105 年間將系爭房地出售予他人並辦妥移轉登記完畢等情 ，業據原告提出臺灣房屋基隆仁愛特許加盟店（晨智公司） 於104 年7 月17日出具之服務費用證明（收受55,000元）、 要約書、權益確認書、不動產買賣意願書、系爭不動產買賣 契約書之一部分、價金信託履約保證書、標的現況說明書、 欣隆天然氣股份有限公司（下稱欣隆公司）104 年7 月30日 出具之收據等件為證（本院卷第17至39頁），及被告許翔迪 提出之系爭不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書為 憑（本院卷第85至93頁），並有本院依職權查詢之系爭建物 登記資料暨異動索引在卷可稽（本院卷第105 至113 頁，顯 示被告施文章就系爭房地於105 年1 月間以買賣為原因辦理 所有權移轉登記予訴外人），暨晨智公司及第一建經公司分 別函覆之存證信函等資料在卷可參（本院卷第137 至169 頁 、第181 至223 頁），且為兩造所不爭執，此部分均堪信為 真實。 ㈡原告主張被告許翔迪應返還仲介費用55,000元、被告施文章 應返還30萬元云云，惟並未具體說明請求之法律依據或契約 依據，本院曾於言詞辯論期日闡明上情並要求原告補正，惟 原告嗣後提出書狀到院，仍未具體說明主張得請求被告二人 返還金錢之法律上或契約上之依據（本院卷第95頁），原告 之請求已難准許。原告於起訴狀所附由被告提供之標的現況 說明書中，在「是否使用天然瓦斯」該項確有如被告許翔迪 所述「改勾『否』並註明無天然瓦斯」等情（本院卷第35頁 ），而系爭不動產買賣契約書上，於賣方附贈之設備項目欄 並未勾選「天然瓦斯」（僅勾選冰箱一臺，其餘均未勾選） ，於特約事項欄為空白，並無記載任何特別約定事項（本院 卷第90頁），而原告自陳於簽約時未曾向被告施文章表明「 系爭房屋必須可安裝天然瓦斯，否則不願購買」，更未要求 在不動產買賣契約書載明前揭內容，顯見對於原告而言，關 於「系爭房屋可否安裝天然瓦斯」一節，應非買賣契約重要 之點，更非交易上重要事項，因而與賣方即被告施文章簽立 契約時並無當場提出討論並要求列明為特約事項，則原告於 簽約後，自無從再以事後發現無法安裝天然瓦斯、安裝不易 、須費不貲等原因，而作為可不依系爭買賣契約所約定期限(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 履行給付價金義務之藉口。此外，原告提出由欣隆公司出具 之 100元收據，主張曾請該公司派員至系爭房屋查看可否裝 天然瓦斯，才知該房屋根本無法安裝等情，惟前揭收據所載 買受人為周惠珠（係針對周惠珠開立收據），原告自陳欣隆 公司派人到場當天，係代書周惠珠在場，自己不在場等情（ 本院卷第175 頁），倘「可否裝天然瓦斯」對於原告而言確 屬極為重要之事項（重要至足以影響原告是否購買系爭房地 之程度），原告又豈會不親自到場了解詳情？更足徵無論在 簽約前或簽約後，原告對於「可否裝天然瓦斯」一事均未認 為係交易上重要事項，益徵被告抗辯稱原告只是將天然瓦斯 一事當作拒絕付款之藉口等情，確屬有據。原告提出不動產 買賣契約書整本之內頁1 紙，主張系爭契約有寫「附贈天然 瓦斯」云云，惟該紙文件實係晨智公司所作廣告文案，其上 記載案名：巴賽景觀一房、售價 350萬元、附贈物天然瓦斯 ……等（本院卷第25頁），雖附於不動產買賣契約書整本之 末，惟原告既已與被告施文章正式簽立系爭不動產買賣契約 書（本院卷第85至93頁），又於言詞辯論期日表明系爭房地 成交價為 275萬元、非 350萬元，顯見原告對於上紙文件僅 係廣告文案、絕非拘束買賣雙方之契約等情，係清楚知悉而 無誤認，則原告主張因系爭契約有寫「附贈天然瓦斯」云云 ，顯與事實不合，其主張因嗣後發現無法安裝天然瓦斯，故 得拒絕付款云云，更僅係自己違約之藉口。被告施文章既未 曾與原告約定「附贈天然瓦斯」，雙方更無約定「系爭房屋 必須可裝天然瓦斯，否則買方不願購買，買方可解除契約」 等情，則原告於簽立契約後，自不能以天然瓦斯之相關問題 主張可取得法定解除權或意定解除權，更無從藉此拒絕按照 系爭買賣契約之約定內容給付買賣價金。 ㈢買賣雙方即原告與被告施文章於系爭買賣契約書中既約明「 第二期款 100萬元，賣方應於104 年7 月21日備齊一切過戶 所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便 辦理產權移轉登記作業。買方最遲應於前開日期將第二期款 存匯入履保專戶」，原告最遲應於104 年7 月21日前將 100 萬元存入履保專戶，惟原告逾期未履行前述付款義務，已屬 違約。系爭不動產買賣契約書於第八條「違約、解除契約暨 賠償責任」第2 項載明：「買方如違反本契約應履行之各項 義務時，每逾一日，買方應按該期價款萬分之二計算違約金 予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）。經賣方定七日 期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。如因買方擅自 解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本 契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用……。」又 同條第4 項載明：「……買賣雙方之任一方如發生不依約履 行義務之違約情事，經他方定七日期限催告仍未履行，雙方 同意由第一建經進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提 起民事訴訟者，經未違約之一方以書面通知違約方解除契約 完成，本契約即生解除之效力，並由第一建經將履保專戶之 價金撥付予未違約之一方。」（本院卷第89、90頁）。原告 未履行「最遲於104 年7 月21日前給付第二期款 100萬元」 之義務，被告施文章已於104 年8 月20日以存證信函向原告 催告應於7 日內支付第二期款及第三期款（104 年7 月21日 前應支付第二期款、104 年8 月13日前應支付第三期款）， 否則將解除買賣契約及沒收簽約金等情，因原告仍未付款， 被告施文章復於104 年9 月22日再以存證信函向原告表明「 本契約即生解除契約之效力，並沒收買方已支付價款作為違 約金」，而第一建經公司亦曾於104 年8 月21日以存證信函 催告原告應於文到7 日內履行支付第二期款及第三期款價金 義務，並於104 年9 月30日以存證信函向原告表明已將買方 存入履保專戶之30萬元扣除賣方應負擔之相關費用後撥付至 賣方指定帳戶等情，有存證信函共4 份在卷可參（本院卷第 145至169頁），經原告自陳確有收受前揭存證信函無誤（參 本院卷第39頁、第177 頁）。準此，足認被告施文章確已依 上揭契約約定內容向原告定期催告履行給付價金義務，第一 建經公司亦已進行最終催告，被告施文章嗣後再向原告表明 解除買賣契約及沒收簽約金，與上揭契約約定內容並無不合 。是以，原告於簽約時支付之簽約金30萬元，已因原告具有 不履行給付價金義務之可歸責原告之事由，而由被告施文章 催告後解除系爭買賣契約並沒收前述簽約金，應足認被告施 文章前揭所為確有所本。原告主張被告施文章已將系爭房地 另行售讓他人，即應返還30萬元予原告云云，顯無可採。 ㈣另觀原告於起訴狀自行提出之要約書及權益確認書，係原告 與晨智公司簽立之契約書（原告為委託人，晨智公司為受託 人；要約書即為被告許翔迪所指之斡旋單），於權益確認書 第三條第1 項載明「買方承諾應於買賣契約成立時，給付成 交總價款百分之貳之服務報酬予本公司，於簽訂不動產買賣 契約時以現金一次給付，絕無異議。若可歸責於買方之事由 致無法簽訂契約者，買方仍應依前開規定給付服務報酬予本 公司。」（本院卷第21頁），是以，晨智公司及承辦之仲介 人員即被告許翔迪既已完成居間仲介任務，促使原告與被告 施文章間買賣成交而簽立不動產買賣契約書，則晨智公司於 104 年7 月17日（原告與被告施文章簽約日）收受原告給付(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 之仲介費用55,000元（275萬元×2%＝55000元），自屬有據 ，其受領具有契約上及法律上之合法原因。原告嗣後因個人 因素，不願依系爭買賣契約履行給付價金義務，而有可歸責 於原告之違約情事，遭被告施文章催告後合法解除系爭買賣 契約，此乃原告自己之行為所導致，自亦無從藉此要求被告 許翔迪（或晨智公司）返還前述款項。五、綜上所述，原告與被告施文章就買賣標的、價金之意思表示 一致而簽立不動產買賣契約書，應認買賣契約已合法成立且 生效，買賣雙方均應按前述契約書內容履行所負義務，原告 既違約不履行給付價金義務，被告施文章於催告後解除系爭 買賣契約並沒收前述簽約款30萬元，係屬合法有據，而被告 許翔迪已完成居間仲介任務，其代晨智公司簽收原告支付之 仲介費用55,000元，亦屬合法有據。原告起訴主張被告二人 應返還前述金錢云云，並未提出任何法律上或契約上之理由 ，其請求自無可採，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造 其餘攻擊防禦方法及證據資料，核於判決之結果不生影響， 爰不予逐一論述，附此敘明。六、本件第一審裁判費為 3,860元，此外別無其他費用支出，是 本件訴訟費用額確定為 3,860元，應由敗訴之原告負擔。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 27 日 基隆簡易庭法 官 張婷妮以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 3 月 27 日 書記官 耿珮瑄