拆屋還地
臺灣高等法院民事判決 97年度重上字第6號上 訴 人 迦南服飾股份有限公司法定代理人 戌○○訴訟代理人 未○○ 江松鶴律師被 上訴人 玄○○ 丑○○ Ｉ○○ Ｈ○○ 卯○○ Ｊ○○ 黃○○ Ａ○○ Ｇ○○ 天○○即酉○○之. 亥○○即酉○○之. 壬○○兼午○○之. Ｑ○○ Ｄ○○ 戊○○ Ｋ○○ 申○○ 丁○○ 宇○○ 己○○ 宙○○ Ｍ○○即徐嘉霙之. Ｎ○○即徐嘉霙之. Ｏ○○即徐嘉霙之. Ｃ○○ 乙○○ Ｂ○○ 丙○○即Ｌ○○之. 巳○○即Ｌ○○之. Ｐ○○ 地○○ 辰○○ 癸○○ 寅○○ 辛○○即陳春卿之. 庚○○（即赫仕建築物管理維護股份有限公司之承 Ｅ○○即Ｆ○○○.共 同訴訟代理人 李樂濟律師複 代理人 黃達元律師被 上訴人 子○○上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國96年10月30日臺灣臺北地方法院96年度訴字第1383號判決提起上訴，被上訴人並為聲明之減縮，本院於99年8月17日言詞辯論終結，判決如下： 主 文上訴駁回。上訴人應每月給付被上訴人Ｏ○○、Ｎ○○、Ｍ○○、巳○○、丙○○、辛○○、庚○○之期間及金額減縮如附表所示。第二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔。 事實及理由一、程序部分： ㈠被上訴人Ｆ○○○於民國96年11月11日死亡，其就系爭土地 之應有部分由Ｅ○○繼承並已辦理登記完畢，Ｅ○○於97年 3月21日檢具戶籍謄本、土地登記謄本，聲明承受訴訟（見 本院卷㈠第110至116頁）；被上訴人午○○於96年5月30日 死亡，系爭土地之應有部分經繼承人協議由壬○○單獨繼承 並已辦理登記完畢，壬○○於97年3月21日檢具戶籍謄本及 土地登記謄本（見本院卷㈠第118至127頁），聲明承受訴訟 ；而Ｅ○○、壬○○承受訴訟部分，業經本院於97年3月26 日裁定准許承受訴訟在案（見本院卷㈠第147、148頁）。又 被上訴人酉○○於98年7月14日死亡，由天○○與亥○○為 繼承人並辦畢繼承登記，並檢具戶籍登記謄本、繼承系統表 及土地登記謄本（見本院卷㈢第111至118頁），聲明承受訴 訟，經核亦無不合，應予准許。 ㈡被上訴人陳春卿於97年3月間將系爭土地應有部分以買賣方 式移轉登記與辛○○，並於97年3月18日辦理登記完畢，被 上訴人赫仕建築物管理維護股份有限公司（下稱赫仕公司） 於97年4月將系爭土地應有部分二分之一移轉登記與庚○○ ，並於97年4月18日辦理登記完畢，上兩人於97年5月29日檢 具土地登記謄本（見本院卷㈠第186～196頁），聲明承當訴 訟，並經上訴人同意（見本院卷㈠第300頁背面），應予准 許；被上訴人徐嘉霙於98年4月30日將系爭土地之應有部分 ，以買賣方式分別移轉登記於Ｏ○○、Ｎ○○及Ｍ○○，並 於98年5月5日辦理登記完畢，上3人於98年6月11日檢具土地(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 登記謄本（見本院卷㈡第315～318頁），聲明承當訴訟，並 經上訴人同意（見本院卷㈡第288頁背面)，應予准許；被上 訴人Ｌ○○於98年5月7日將系爭土地應有部分以買賣方式移 轉登記於巳○○、丙○○2人，並於98年5月13日辦理登記完 畢，上兩人於98年12月24日檢具土地登記謄本（見本院卷㈢ 第107～110頁），聲明承當訴訟，並經上訴人同意（見本院 卷㈢第104頁)，應予准許。至受赫仕公司移轉系爭土地應有 部分另二分之一之甲○○，則經本院通知其是否承當訴訟（ 見本院卷㈡第226頁），其經送達通知（送達回證見本院卷 ㈡第321頁），迄未具狀聲明承當訴訟，另赫仕公司已具狀 陳明就本件已不請求，非本件之當事人（見本院卷㈢第403 頁）。 ㈢次按在第二審當事人訴之變更或追加，非經他造同意，不得 為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民 事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款分別定有 明文。被上訴人於99年5月27日陳報減縮聲明（見本院卷㈢ 第255至257頁），因徐嘉霙於98年5月5日將系爭土地之應有 部分完成移轉登記於Ｏ○○、Ｎ○○及Ｍ○○，已如前述， 但無不當得利部分債權債務移轉之證明，故Ｏ○○、Ｎ○○ 及Ｍ○○請求之不當得利金額，應自移轉登記日起算，即上 訴人應自98年5月5日起至拆除日止，每月給付上開3人各1,1 52元；Ｌ○○於98年5月13日將系爭土地應有部分完成登記 於巳○○、丙○○，已如前述，但無不當得利部分債權債務 移轉之證明，故上開2人請求之不當得利金額，應自移轉登 記日起算，即上訴人應自98年5月13日起至拆除日止，每月 給付巳○○、丙○○各291.5元；陳春卿於97年3月18日將系 爭土地持份完成移轉登記與辛○○，但無不當得利部分債權 債務移轉之證明，故辛○○請求之不當得利金額，應自移轉 登記日起算，即上訴人應自97年3月18日起至拆除日止，每 月給付491元。核屬減縮應受判決事項之聲明，於法並無不 合，應予准許。至於赫仕公司於97年4月18日將系爭土地應 有部分二分之一完成移轉登記與庚○○，並將其不當得利部 分債權讓與庚○○，有債權債務讓與協議書在卷可稽（見本 院卷㈢第258頁），並經上訴人同意（見本院卷㈢第228頁背 面），故赫仕公司於移轉土地前之不當得利請求權，均已讓 與庚○○。又庚○○並減縮聲明為上訴人應自97年4月18日 起至拆除日止，每月給付庚○○286元，亦為減縮應受判決 事項之聲明，於法並無不合，亦應准許。 ㈣被上訴人子○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情事，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 而為判決。二、被上訴人等人起訴主張：被上訴人等、訴外人古秀玉及上訴 人為坐落於臺北市○○區○○段2小段42地號土地（下稱系 爭土地）上之共有人（被上訴人之應有部分起訴時合計為83 910/198742，上訴人為15572/198742），上訴人並為系爭土 地上建物即「香苑大廈」之區分所有權人（上訴人所有房屋 門牌編號為臺北市○○○路○段70、72、74號，下稱70、72 、74號房屋）。詎上訴人未經其他區分所有權人授權或同意 ，亦無分管契約，擅自於系爭70號及74號房屋後方之法定空 地上搭蓋如原判決附圖（下稱附圖）所示E部分建物（下稱 系爭違建）供廁所與放置冷卻水塔使用（面積53平方公尺） 。且系爭違建於93年間與70、72、74號建物為一無隔間之開 放空間，外觀與構造上無從區隔，上訴人出租之面積並大於 70、72、74號權狀面積，系爭違建係供作承租人儲藏、設置 機具使用等情，可知出租範圍包含系爭違建，上訴人實為間 接占有人，系爭違建之事實上處分權歸屬上訴人，對系爭違 建得為管理使用。又上訴人嗣後雖變更系爭違建與70、72、 74 號建物之隔間，但系爭違建仍作為儲藏室及逃生通道， 為70、72、74號建物之輔助使用，使70、72號建物之所有權 範圍擴及於系爭違建，因此上訴人出租與訴外人聖女國際美 容股份有限公司（下稱聖女公司）期間，租金之對價亦包含 使用系爭違建，故系爭違建不得獨立為物權之客體，非屬獨 立建物。上訴人既未經被上訴人之同意而使用系爭違建所占 用之基地，即受有系爭違建所占用土地相當於租金之利益， 致被上訴人受有損害且具因果關係，被上訴人自得請求上訴 人給付相當於不當得利之損害賠償金，因系爭土地近忠孝東 路、復興南路口，位於臺北市中心，亦為繁榮之住商混合區 ，附近有太平洋崇光百貨商圈、大型餐飲店、銀行，且本大 樓門口即有捷運站出入口、私立中心診所，應以系爭土地申 報地價年息百分之10計算上訴人所受利益與被上訴人所受損 害。是上訴人除應拆除系爭建物外，另應返還所受之不當利 益，並賠償被上訴人所受損害。為此，依民法第767、818、 179、184條規定起訴。（於原審聲明：上訴人應將坐落於系 爭土地上如附圖所示E部分建物【面積53平方公尺】拆除， 並將該部分土地返還予被上訴人及其他共有人，暨應給付各 被上訴人如原判決附表ㄌ所示之金額，及自96年1月1日起至 拆除前開建物並返還占用土地予被上訴人及其他共有人之日 止，按月賠償各被上訴人如原判決附表ㄍ所示之金額。原審 為被上訴人勝訴之判決，並定擔保及反擔保金額。上訴人不 服提起上訴。）答辯聲明：上訴駁回。(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});三、上訴人則以：由臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署 ）80年度偵字第18261號不起訴處分書及87年度偵字第25732 號不起訴處分書可證系爭違建並非上訴人所建，而係田淑君 所搭建，故系爭違建為田淑君有事實上處分權。又系爭違建 係一面緊貼70、74號房屋外壁搭建，有獨立之門戶出入口， 及足以遮避風雨之磚造或混凝土造外牆三面、鐵皮頂棚，其 內設有衛廁及房間各乙間，在客觀上不僅其建築構造具有獨 立性，且有直接支配使用之實益，為一獨立之不動產，70、 74號承租戶均有在其後門裝設監視攝影機以防外人侵入，可 知系爭違建與70、72、74號房屋並無依存關係，並非70、72 、74號房屋之附屬物。另本件系爭違建係訴外人田淑君所建 ，且被上訴人及其訴代可自由出入該違建，顯見該違建並非 在上訴人實力支配之下，上訴人並無不當得利，亦無侵權行 為。況因本件系爭附圖Ｅ所示之建物係面臨三米寬之巷道， 其價值不可與面臨馬路之不動產相較，且70、72、74號房屋 位於捷運地下街第17號出口結構體背面，位置不明顯且人潮 稀少，招租不易，故以系爭土地申報地價年息百分之十計算 不當得利之金額亦屬過高等語為辯。上訴聲明：㈠原判決廢 棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。四、兩造不爭執之事實： ㈠被上訴人與上訴人為系爭土地共有人（起訴時，被上訴人應 有部分合計為83910/ 198742，上訴人為15572/198742）， 上訴人並為香苑大廈之區分所有權人（門牌編號為臺北市○ ○○路○段70、72、74號）（見原法院96年度北調字第136 號卷，下稱調字卷，第43至63頁、本院卷㈠第116、127、 190、193頁、卷㈡第318頁、卷㈢第109、116、193頁土地登 記謄本），系爭土地近忠孝東路、復興南路口，位於臺北市 中心，亦為繁榮之住商混合區，附近有太平洋崇光百貨商圈 、大型餐飲店、銀行，且本大樓門口即有捷運站出入口、私 立中心診所（見原審卷第22頁背面勘驗測量筆錄）。 ㈡96年5月8日原審勘驗時，上訴人所有70、72號房屋內未設置 廁所，74號房屋內設有廁所（見原審卷第37頁勘驗測量筆錄 ），70、74號房屋後方法定空地上存有如附圖所示E部分之 增建即系爭建物（見調字卷第42頁），其內隔有廁所（履勘 時無水無電）及房間各乙間，另置有雜物及廢棄冷卻水塔， 西側外牆上掛有冷氣機室外機及變電箱，其後設有門扇得以 出入（見原審卷第22頁勘驗測量筆錄、第23頁現場簡圖、原 審卷第39頁臺北市大安地政事務所96年5月10日北市大地二 字第09630573900號函、原審卷第46至51、56至68頁照片） 。(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); ㈢原審勘驗時，系爭違建與70、74號房屋共用牆面（即附圖所 示A-3與C-3上方之連接線），從70、74號房屋後門（即原審 卷23頁現場簡圖A、C門）得直接通往增建部分，其間無隔間 牆區隔（見原審卷第72頁反面），承租70號、74號房屋之「 永恆鑽石」及「瑪莉蓮內衣」分別於後門處設置監視器各乙 具，此等監視器均位於如附圖所示E部分範圍內（見原審卷 39頁臺北市大安地政事務所96年5月10日北市大地二字第096 30573900號函、原審卷第46頁照片）。 ㈣被上訴人Ｊ○○告訴戌○○（即上訴人法定代理人）竊佔系 爭土地之刑事案件，經臺北地檢署檢察官處分不起訴，經Ｊ ○○再議，仍遭駁回（見原審卷第11至14頁，臺北地檢署92 年度偵字第12174號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署92 年度上聲議字第4616號處分書）。 ㈤古秀玉訴請上訴人拆除系爭違建等民事事件（下稱古秀玉民 事事件），經原法院判決駁回，古秀玉不服，經本院廢棄原 判決，改判上訴人敗訴，上訴人提起上訴，由最高法院發回 本院審理，經本院更㈠審仍判決上訴人敗訴，上訴人提起上 訴，再由最高法院發回本院審理中（見96年度北調字第136 號卷第64至80頁，本院卷㈠第104至108頁、卷㈡第359至364 頁，卷㈢第175至194頁、第188至190頁，原法院93年度重訴 字第763號、本院94年度重上字第396號、最高法院96年度台 上字第2887號、本院97年度重上更㈠字第17號、最高法院98 年度台上字第1460號民事判決）。五、被上訴人主張系爭違建為上訴人搭建或由上訴人取得事實上 處分權，且無權占有系爭土地受有利益，上訴人則以前詞置 辯，則本件爭點為：㈠ 系爭違建係由何人所搭建？是否為 70、72及74號房屋所有權之擴張而應由上訴人拆除系爭違建 ，並應返還占用範圍之系爭土地？㈡上訴人是否無占用系爭 土地之正當權源，消極減免其原應支付之使用代價而受有利 益，致被上訴人及其他共有人所有權無法圓滿行使，因而使 被上訴人得依不當得利之法則，請求上訴人返還利益？若有 不當得利情事，賠償金額應以若干為適當？茲論述如下。六、系爭違建係由何人所搭建？是否為70、72及74號房屋所有權 之擴張而應由上訴人拆除系爭違建，並應返還占用範圍之系 爭土地？ ㈠按「檢察官不起訴處分，無拘束民事訴訟之效力，又刑事判 決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘 束，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證， 為與刑事判決相異之認定，不得謂為違法。」，有最高法院 41年台上字第1307號判例可稽。(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); ㈡經查，臺北地檢署偵辦戌○○涉嫌竊佔等案件，曾發文予臺 北市公務局建築管理處，詢問台北市○○○路○段72號至76 號建物1樓後方違建之施工日期等，經該處於92年8月7日以 北市工建查字第09265592300號函覆：「查本處並無案址違 建正確施工興建、完成日期可俾提供，惟查案址違建經都市 發展局航空測繪圖顯影，係屬民國83年底前之既存違建。」 （見臺北地檢署92年度偵字第12174號影卷，下稱偵查卷， 第46頁）。另依臺北市公務局檢送之違建查報資料（見偵查 卷第122至150頁），上訴人所有之72號房屋後方之違建，自 73年9月4日起至87年11月6日止，共計被查報7次，前4次違 建之位置皆係位於防火間隔，86年11月14日、87年9月29 日 及87年11月6日等三次則係因防火巷專案而拆除，是上訴人 所有之70、72、及74號後方之違建，遭查報而拆除之部分皆 係位於防火巷，位於非防火巷上之違建則未拆除，故田淑君 增建部分應係位於防火巷上之違建。再依台北市政府工務局 建築管理處違建查報清冊內所附照片影本（見本院卷㈢第13 0至136頁）可知，上訴人所有之70、72、及74號後方之違建 ，拆除後皆未見系爭大樓之後方牆壁，即台北市政府工務局 建築管理處就系爭違建非全部拆除，而係部分拆除，即就影 響逃生之防火巷上違建拆除，位於非防火巷上之違建則未拆 除。另參以台北市政府工務局建築管理處93年11月9日之會 勘紀錄表之會勘結論中建管處查報隊意見，亦明確說明：「 …案址72號1樓後違建前經本局86年及87年以本府防火巷淨 空專案查報拆除防火巷違建部分，其位於法定空地退縮整理 部分仍屬既存違建。」(參本院卷㈡第372頁)；故雖臺北地 檢署檢察事務官於92年8月18日會同臺北市公務局建築管理 處人員至現場履勘，經該局人員查核後，確認現存違建之主 體，係於86年11月14日由田淑君所建，至73年至86年間之違 建均先後拆除，其範圍及主體與現存並不同，有履勘現場筆 錄可稽（見偵查卷第52頁），然此認定與上開事證不符，自 無拘束本院之效力。 ㈢且證人即臺北市建築管理處人員龔紹徽、詹東福到庭證稱： 「（問：請看被上證25號明細，86年11月14日查報違建認定 範圍？）詹東福：在後面防火巷部分，依據圖說是在忠孝東 路四段70、72、74號及74號旁邊樓梯間（本院卷㈢第8頁斜 線部分整個既存違建）。龔紹徽：（證人在本院卷三第8頁 以黃色螢光筆註記）拆除範圍只有在顏色部分。所謂既存違 建是指84年1月1日以前的違建，暫緩執行，但因為有一部分 是坐落在防火巷內，故界定這部分是防火巷違建，所以實施 防火巷專案拆除，其他斜線部分還是依據既存違建暫緩執行(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 。（提出本院卷11頁彩色照片）拆除後可以看到部分違建仍 然留存。詹東福：剩餘非屬防火巷部分之既存違建可以修復 。」、「（問：請看被上證25號86年11月14日工務局書函， 受文者部分所謂面積約一百平方公尺，是指整個既存違建面 積還是指防火巷違建面積？）詹東福：依照86年11月14日查 報違建認定範圍圖標示之圖說，本件查報範圍應為該建物螢 光筆標示本棟防火巷範圍。違建範圍扣掉螢光筆最上層面積 大約為一百平方公尺，因為最上層部分是屬於另一棟的防火 巷。」、「（問：86年11月14日到87年11月6日等三次之防 火巷拆除範圍是否有拆除非防火巷之既存違建?）詹東福： 不可能剛好拆在防火巷線上，會拆到一點非防火巷的既存違 建，但拆除面積多少我無法確定。」等語（見本院卷㈢第 104頁背面至106頁)，是依上開清冊及證人所言，台北市政 府工務局於86年11月14日、87年9月29日及87年11月6日等三 次勘查紀錄可知，查報原因均係「防火間隔(防火巷)違建專 案」，查報範圍與拆除範圍均係系爭大樓即台北市○○○路 ○段72號1樓後方防火巷上方之新增違建部分，顯然查報範 圍不及於本件法定空地上之系爭違建範圍，故原法院臺北簡 易庭88年度北簡字第774號刑事簡易判決（見本院卷㈡第108 、109頁）關於田淑君違反建築法之案件內容，參照臺北地 檢署88年度他字第477號聲請簡易判決處刑書（見本院卷㈡ 第106、107頁），認定：「田淑君未經申請主管建築機關之 許可並發給建築執照，於民國87年10月間，明知台北市○○ ○路○段72號1樓後方曾因違章建築遭強制拆除，……在前開 地址，搭蓋違章建築，經臺北市政府工務局建築處理處查報 後，方於同年11月6日拆除。」顯係針對田淑君就系爭基地 後方即台北市○○○路○段72號1樓後方之防火巷上，因強 制拆除之建築物予以重建而違反建築法受罰，與系爭違建範 圍係在法定空地無關。而該法定空地上之違建則因係84年1 月1日以前的違建而暫緩執行，又田淑君係向上訴人承租70 、72 、74號等房屋之訴外人名牌穀倉百貨股份有限公司（ 下稱名牌穀倉公司）之員工，名牌穀倉公司之租賃期間依約 係自86年10月9日至91年10月9日，有上訴人提出之房屋租賃 契約書影本1件可稽（見本院卷㈡第145頁），且參以上訴人 之法定代理人於本件被上訴人Ｊ○○對其提出之刑事竊佔等 案件偵查中提出之答辯狀所載：「……按建管處資料，本案 違建於民國73年即已存在，其追訴權時效至83年即屬完成， ……」（見臺北地檢署92年度偵字第12174號卷第89頁）， 顯然系爭法定空地上之既存違建並非田淑君所建。故雖臺北 地檢署檢察官92年度偵字第12174號不起訴處分書及臺灣高(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 等法院檢察署92年度上聲議字第4616號處分書，認定系爭違 建於73年9月4日即經主管機關查報為違建，其後經6次查報 並予拆除，及至現存之違建係87年10月間由田淑君所搭建等 情，本院亦不受上開認定之拘束。 ㈣又參以建管處人員提供予本院之87年11月6日查報違建拆除 後照片顯示（見本院卷㈢第137頁），違建一面已無牆，已 不具遮蔽風雨之作用，自已失建物之性質，則縱然系爭既存 違建為田淑君所建（僅係假設，非與前述矛盾），田淑君亦 已喪失對該建物之所有權。又依上訴人提出之現存違建照片 所示（見本院卷㈢第426、427頁），則已蓋有牆面，就該牆 面係何人於何時修建，上訴人雖抗辯係田淑君所為，惟迄未 提出證據證明，然依上訴人之法定代理人於上開偵查案件中 陳明：「按建管拆除違建時，只將不合法的部分拆除，而非 整個違建都拆掉。拆除後若違建週邊沒有遮蔽，建管處允許 在未拆除的屋頂範圍內建圍牆，以免門戶洞開導致安全問題 ……又上開違建部分與被告房屋都是相通的，若是有人侵入 違建，便可侵入被告房屋內。故在換房客的空檔，被告只是 保持當時的現狀，並未將違建圍著不給人用。」等語（見上 開偵查卷第87頁），可認係承認其將未拆除部分違建再興建 圍牆以避免導致安全問題，且該案件於92年8月18日勘驗結 果為：「台北市○○○路○段70至76號後方違建目前正店面 裝潢中（未○○表示係92年7月25日出租予聖女國際公司） ，……」（見上開偵查卷第52頁），及陳稱：「系爭法定空 地上建築物雖有一扇消防安全用的後門，但被告並未將該門 鎖住，不讓人進入使用。因該扇門已有點變形，不用上鎖即 可卡住。為了避免被人誣告『將系爭法定空地圍著不讓人使 用』，被告乃特別將該門鎖打開，門只是關，但未上鎖。另 方面，為了安全起見，被告還特別為空屋裝設保全系統，因 此該扇門雖未上鎖，一旦有人打開門，便會啟動保全系統， …92年被告一樓房屋空置期間，被告曾免費讓趙千金、黃俊 傑等經濟窘困的朋友，在一樓室內擺設臨時攤位。在使用期 間，被告有特別交代，離開時僅須將後門關上，但勿上鎖， 且一定要啟動保全系統。」等語（見上開偵查卷第160頁） ，顯見上訴人承認渠所有之建物因已與系爭違建結合成一體 而不可分，故在系爭違建加裝中興保全之安全設備，並稱系 爭違建之後門係渠所有建物之逃生門。 ㈤又上訴人將其所有70及74等房屋出租予訴外人聖女公司，期 間自92年8月25日起至94年7月31日止，有上訴人提出之房屋 租賃契約可稽（見本院卷㈢第252頁），而參以聖女公司於 另案所提答辯狀亦陳明：「……租賃房屋後方縱有一小部分(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 係屬違建，但長久以來已與原房屋融為一體，而無法明顯區 隔，且為原房屋後方逃生出口之所在，具有使用收益上之不 可分，……」等語（見本院卷㈠第142頁），再參以上訴人 於94年9月22日與訴外人瑪麗蓮公司之房屋簽定租賃契約第9 條第12項約定：「乙方（按即瑪麗蓮公司）同意裝潢時一併 以輕隔間施作74號與70號、72號間的分戶牆及74號後方磚牆 ，其費用由甲方（按即上訴人公司）負擔，但金額應先經甲 方（即上訴人）同意」（見本院卷㈢第352頁），可知於94 年7月31日前訴外人聖女公司承租期間，系爭違建係與70、7 2 、74號等3戶房屋成一開放空間，無區隔及隔間，後因瑪 麗蓮公司僅承租74號房屋（見本院卷㈢第350頁），故上訴 人請瑪麗蓮公司裝潢時，由上訴人出資興建上訴人所有之70 號、72號間的分戶牆及74號後方磚牆。另參以上訴人所提系 爭違建與70、72、74號房屋之相關位置示意圖（即本院卷㈢ 第418頁附圖一），上訴人雖抗辯聖女公司承租時70號、74 號仍有後牆，惟70、72、及74號中間既已無隔間，雖有部分 後牆，惟因後牆並未全部連接，致仍與系爭違建相通使用， 可認系爭違建已因附合而成為70、74號房屋之一部分，自已 由70、74號房屋之所有權人即上訴人取得所有權。上訴人雖 抗辯瑪麗蓮公司裝潢時將74號後牆移至74號平台與法定空地 分界線（如本院卷㈢第418頁附圖一所示），然系爭違建亦 不因其後改裝增加牆面等構造物，使上訴人對其所取得系爭 違建之所有權消滅。 ㈥又訴外人Ｊ○○以被上訴人公司法定代理人戌○○搭建系爭 違建竊占系爭土地為由提起告訴，上訴人於該案抗辯系爭土 地係大樓建商交由一樓住戶使用管理，大廈管理委員會多年 來並就系爭違建所在之法定空地向上訴人收取管理費，故其 並無竊佔情事云云（見原法院檢察署92年度偵字第12174號 卷第84～85頁），則堪認上訴人主觀上認其對於系爭土地具 有管理使用權限。惟上訴人未經全體共有人同意，其所有之 系爭違建占用系爭土地，即屬無權占有。 ㈦上訴人又辯稱系爭違建有1扇門連通後方防火巷，具有構造 上獨立性，70號及74號房屋承租人並於後門（即原審卷第23 頁簡圖A、C門）設置監視器各乙具，用以監視後門出入狀況 ，上訴人並已明確告知承租人不得使用，益見未占有使用系 爭建物云云。惟70號及74號房屋所有權業擴及系爭違建，則 不論上訴人是否連同70號及74號房屋一同出租，亦不論承租 人目前是否使用系爭違建，均係上訴人所有權行使之範疇， 無礙於上訴人為系爭違建處分權人之認定，上訴人所辯即不 足採。上訴人再辯稱，系爭違建有門連通後方防火巷，該扇(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 門並未上鎖，系爭大樓住戶可隨時出入，顯見系爭違建並非 在上訴人實力支配之下云云。然系爭違建與72號、74號房屋 相通，為上訴人上開房屋後門通往巷道之唯一通路，並為上 訴人實力所支配，上訴人之承租人並將承租使用範圍擴張至 系爭違建，均已如前述，與上訴人是否上鎖無涉，上訴人據 以辯稱，系爭違建非於其管理使用之下，亦不可採。 ㈧次按民法第821條之規定，各共有人對於第三人，得就共有 物之全部，為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由共 有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全 體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係指民法第 767條所規定之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪 共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨 提起，惟依民法第821條但書之規定，應求為命被告向共有 人全體返還共有物之判決而已（最高法院28年上字第2361 號判例意旨參照）。本件被上訴人為系爭土地共有人，而系 爭違建所有權歸屬於上訴人，業如前述，上訴人既無法敘明 系爭違建搭建於系爭土地上有正當權源，則被上訴人訴請上 訴人拆除如附圖所示E部分之系爭違建，並請求上訴人將占 用之系爭土地返還予被上訴人及其他共有人，於法即無不合 ，應予准許。七、上訴人是否無占用系爭土地之正當權源，消極減免其原應支 付之使用代價而受有利益，致被上訴人及其他共有人所有權 無法圓滿行使，因而使被上訴人得依不當得利之法則，請求 上訴人返還利益？若有不當得利情事，其金額應以若干為適 當？ ㈠按民法第818條所定，各共有人按其應有部分，對於共有物 之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於 無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而 言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超 越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，難謂非不當 得利（最高法院55年台上字第1949號判例意旨參照）。查， 客觀上上訴人所有之70、72、74號房屋所有權已擴張之系爭 建物，業如前述。然上訴人未經全體共有人同意，其所有之 系爭違建占用系爭土地，即屬無權占有。 ㈡上訴人雖否認因系爭違建而受有利益，並辯稱未曾將系爭違 建出租與他人，出租時更明確將系爭違建排除於承租範圍云 云。惟查，上訴人之原承租人員工田淑君於既存違建復加蓋 違建使用，且古秀玉民事事件履勘時確認系爭違建內之廁所 有水電供應（但無獨立水電錶，見本院卷㈢第171頁），本 件原審履勘時復見承租人於系爭違建西側外牆架設冷氣機室(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 外機具，稽此可認承租人已將承租之範圍擴及至系爭違建。 另依上訴人所呈之租約一可知（見偵查卷第69頁），縱上訴 人所有之72號建物係停車設備及76號地下樓、76號地下樓之 一等防空避難室，依法均不得作為使用用途以外之商業使用 ，然上訴人仍違規出租，故事實上使用情形與法律規定仍非 必然相同；且參以訴外人聖女公司亦陳明違建亦在承租之範 圍，故上訴人所稱之租約面積與現實承租人之使用面積非必 然一致，應認上訴人所稱之未出租系爭違建，僅係於租賃契 約之紙上作業區分合法建物與系爭違建，事實上亦將與合法 建物相連之系爭違建交付予承租人管理使用。 ㈢次按無法律上原因占有他人之土地，可能獲得相當於租金之 利益，並致土地所有權人受有同額之損害，此為社會通常之 觀念，土地所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還 相當於租金之利益。又此種不當得利返還請求權，為債權， 且為可分之金錢債權，各共有人得按其應有部分請求返還所 受利益（最高法院85年度台上字第2391號判決參照）。而建 築基地之租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定 ，則以不超過申報價額年息百分之十為限，如為商業營利使 用，更不受此限制。系爭土地位於臺北市○○○路○段，屬 城市地方，自有上開規定之適用。經查，系爭土地近忠孝東 路、復興南路口，屬臺北市中心，為繁榮之住商混合區，附 近有太平洋崇光sogo百貨公司商圈、大型餐飲店永福樓、銀 行，香苑大廈門口即有捷運忠孝復興站出入口、私立中心診 所等情，堪認系爭土地交通便利、商業及生活機能非常完整 。又參以台北市捷運內湖線自98年7月4日通車後，更增系爭 土地所在地區之商業功能與價值，此觀之系爭土地之每平方 公尺公告現值由91年7月661,275 元、93年1月661,313元， 逐年調升，至99年1月已為798,069 元，益可得知。再查， 依上訴人與聖女公司所訂之70號、74 號房屋租賃契約書可 知（見本院卷㈠第134至135頁），上訴人所有房屋自92年8 月25日起至94年8月24日，每平方公尺之每月租金約為4,857 元（計算式：809,523元÷166.66㎡＝4,857元，元以下四捨 五入）；依上訴人與瑪麗蓮公司所訂之74號房屋租賃契約書 可知（見本院卷㈢第350頁），94年10月21日起至95年10 月 20日止，74號房屋每平方公尺之每月租金則約為6,181元（ 620,000元÷100.3㎡＝6,181元），亦可見當地租金之高漲 ，而系爭土地89年7月至92年12月止，申報地價為每平方公 尺198,367元，93年1月至95年12月止，申報地價為每平方公 尺為211,620元，96年1月起至98年12月止之申報地價為228, 622元（見本院卷㈢第354頁，申報地價為公告地價百分之八(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 十，平均地權條例第16條參照），是參考當地之租金行情， 認上訴人實際使用系爭違建所獲取之金額，應均較該土地申 報地價年息百分之十計算為高，則被上訴人主張計算上訴人 相當於租金之不當得利標準，以該土地申報地價年息百分之 十計算等情，且自96年1月起之不當得利，被上訴人仍以申 報地價每平方公尺211,620元之年息百分之十計算（惟庚○ ○自94年4月18日起請求之不當得利係以每平方公尺申報地 價228,622元年息百分之十計算），期間及金額詳如原判決 附表ㄌ、ㄍ所示，及減縮後之本判決附表，即屬可採。 ㈣上訴人雖辯稱，系爭土地為法定空地，不能使用收益，伊自 無受有利益，被上訴人亦無損害可言。惟上訴人所受利益為 「使用」本身，此項使用利益應歸屬全體共有人，即屬侵害 共有人所有權之利益歸屬，已如前述。蓋不當得利制度並不 在填補損害，而在返還其依權益歸屬不應取得之利益，不以 請求人實際受有積極損害及消極損害為必要。上訴人辯稱， 系爭土地為法定空地，不得出租或為使用收益，伊並未受有 利益，被上訴人未受有損害云云，並不足採。 ㈤又被上訴人請求上訴人為上開給付，其訴訟標的雖有數項， 惟其僅有單一之聲明，為重疊的訴之合併，本院既認不當得 利之請求為有理由，即可為被上訴人勝訴之判決，就侵權行